L’effetto dei fondi sulla stabilità del settore immobiliare


In una recente intervista, il presidente di Gestilar, uno sviluppatore di Madrid, Javier García-Valcárcel, ha parlato della crescita che l'azienda ha avuto negli ultimi anni, che è riuscita a costruire più di 3.000 case.

Il direttore ha sottolineato che la stabilità è un fattore chiave per il settore per mantenere la buona salute di cui gode attualmente, ed è chiaro che il settore immobiliare è oggi pienamente preparato a superare i futuri cambiamenti del ciclo grazie ai grandi fondi istituzionali .

Come si sta comportando l'attività nel settore residenziale nella prima metà dell'anno?

Stiamo crescendo nelle vendite rispetto allo scorso anno, ma abbiamo rilevato che il ritmo delle vendite si sta stabilizzando. Non stiamo più assistendo al grande picco verificatosi dopo il Covid. Questa è una cosa molto buona e positiva per il settore, poiché i picchi in qualsiasi attività economica non sono buoni. Preferiamo avere sempre un'attività lineare ascendente, piuttosto che un'attività di alti e bassi, poiché questa situazione non è mai facile per la struttura dell'azienda.

Qual è il motivo di questa stabilizzazione delle vendite?

A causa del Covid, è cambiato il trend e la tipologia di alloggi in cui le persone volevano vivere. Inoltre, gli acquirenti hanno accumulato molti risparmi e questo ha portato ad un aumento delle vendite. Ora questo stock è stato consumato e a questo sono stati aggiunti fattori esterni come l'inflazione.

L'inflazione può essere un freno importante per il settore?

La verità è che ci troviamo in uno scenario che fino ad ora non avevamo vissuto e da parte del settore dobbiamo essere cauti nell'alzare i prezzi. La popolazione, a causa dell'inflazione, avrà meno risparmi disponibili per l'acquisto di una casa e allo stesso tempo aumenterà lo sforzo finanziario per pagare il mutuo, quindi scopriamo che il prezzo degli alloggi sarà limitato. Inoltre il prezzo dei terreni, salvo crisi strutturali, non scende mai e d'altra parte il processo produttivo delle costruzioni, che rappresenta dal 20% al 50% del prezzo, è salito tra il 15-20%. L'equazione è davvero complicata.

Siamo in un cambio di ciclo?

Penso che nonostante questa situazione verrà esteso con prezzi stabili. Non vedo un cambio di ciclo in Spagna. C'è molta intenzione di comprare e c'è poca offerta. L'unica cosa è che bisogna stare attenti a non aumentare i prezzi di vendita. Inoltre, il settore ha attualmente il sostegno di grandi fondi istituzionali, che hanno una notevole capacità di capitale a lungo termine e una forza che forniscono molta stabilità al settore.

Non teme che questa intenzione di acquisto possa cambiare con l'aumento dei tassi?

Un rialzo dei tassi colpisce sempre il settore immobiliare e non sempre in positivo. Nel caso delle aziende, questo aumento del livello del processo produttivo non ci colpisce eccessivamente perché è una parte molto piccola dei costi. Molto più preoccupante in generale per il settore è l'aumento dei costi di costruzione. Anche se è vero che un aumento delle tariffe può incidere sullo sforzo finanziario degli acquirenti finali e anche nel caso di Build to Rent, potrebbe far chiedere ai fondi una maggiore redditività in queste operazioni e questo può complicare gli accordi.

Ha rilevato che l'aumento dei costi di costruzione influisce sulla propensione all'investimento dei fondi per i progetti di locazione?

Finora non abbiamo visto mancanza di appetito, anzi. Il BRT in Spagna è iniziato qualche anno fa e quindi bisogna stare molto attenti ai progetti. Se cominciano a verificarsi notevoli scostamenti di costo o inadempienze contrattuali, ovviamente i fondi ne prenderanno atto e in base a ciò agiranno chiedendo un diverso ritorno. Ma ora tutto funziona normalmente.

Stai negoziando più contratti di locazione con nuovi fondi?

Al momento abbiamo progetti che ammontano a 2.000 unità e che saranno consegnati nella loro interezza durante il primo trimestre del 2024. Inoltre, siamo costantemente in trattative per un terreno BTR e siamo anche interessati agli alloggi a prezzi accessibili che il Comune di Madrid sta per offrire. In tutti i casi andremmo sempre di pari passo con un partner. Attualmente stiamo negoziando un'operazione importante a Palma e stiamo assistendo anche a operazioni di volume in Levante e in Andalusia.

Quale investimento per l'acquisto di terreni hai pianificato quest'anno?

Abbiamo un portafoglio di terreni per oltre 3.000 unità, di cui 1.800 in costruzione. Nel 2021 abbiamo battuto un record di investimenti con 130 milioni e in questo momento stiamo studiando la terra per un valore, nel complesso, superiore alla cifra dell'anno scorso e che ammonterebbe a 1.000 case. Ma sono ciascuno in fasi diverse, quindi non possiamo fornire una cifra specifica.

Fonte: El Economista