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¿España está cerca del riesgo de burbuja de precio inmobiliario?

Durante el 2020, a causa de la pandemia del coronavirus, la economía mundial sufrió una contracción en todos los sectores productivos. El mercado de la vivienda cayó a mínimos históricos en sus operaciones de compraventa, produciéndose también paralelamente un aumento en el precio inmobiliario en todos los países miembros de la Unión Europea. 

Existen diferencias significativas en el índice de aumento de las propiedades que ha habido entre los distintos países miembros. Por ejemplo, en Luxemburgo se produjo un aumento del 13,3%, mientras que en Croacia y Portugal hubo aumentos de un 7,4%. Eslovaquia con un 7,2%, Polonia y Alemania, ambos con un 7%, superaron el umbral del 6% en la tasa de crecimiento anual del Índice de Precios de la Vivienda real. 

La Comisión Europea ha considerado que dicho aumento en los valores de los inmuebles representa un riesgo de burbuja para el sector inmobiliario. Estos países no son los únicos en mostrar variaciones en sus mercados, algunos se encuentran incluso por encima de ese umbral, tal como es el caso de Estonia con 6,7%, Austria con un 6,5% o Lituania y 6,4%.

Según las estadísticas, España presentó un aumento del 2,1% en el HPI (House Price Index), por lo que se encuentra lejos de entrar en el riesgo de burbuja inmobiliaria. Hungría presentó un 1,6% y Finlandia con 1,4%. Chipre e Irlanda presentaron aumentos de 0,7% y 0,1% respectivamente. En una situación similar a España se ubica Italia con un 2,2%, y Francia, con un 4,4%.

¿España está en riesgo de caer en una burbuja de precio inmobiliario?

Según revelan los estudios, una tasa de crecimiento demasiado alta, es decir, estimada por encima del 6%, puede ser considerada como un indicador de alerta temprana de tensiones en el mercado inmobiliario, la cual puede acelerar el riesgo de caer en una burbuja de precios.

En la última década, España no registró incrementos anuales significativos ubicados por encima del 6% señalado por el MIP, marcando solo en 2018 un aumento del 5,2%. Desde 2014, los precios de la vivienda en nuestro país han venido sumando datos de subidas desde el 0,2% sin superar el riesgo de burbuja en ningún momento. Lejos quedan los cuatro años de bajadas consecutivas tras el estallido de la burbuja inmobiliaria con descensos de -3,7%, -12,5% y -10%.

Por su parte, Portugal lleva encadenando cinco años consecutivos de incrementos por encima del umbral de riesgo de burbuja inmobiliaria. En 2015 se registró un aumento de 6,1% hasta llegar a  8,6% en 2018. En 2019 descendió a 7,4%.

Italia tampoco ha alcanzado datos de riesgo según reveló el informe. De hecho, ha registrado datos negativos durante toda la década, salvo un leve incremento del 0,2% en 2016. En 2020 hubo un incremento 2,2%, el más alto registrado de los últimos 10 años. En efecto, España e Italia han sido las dos únicas grandes economías europeas donde el precio de la vivienda ha caído desde 2010.

Los alquileres y los precios de la vivienda en la UE han continuado su aumento en el comienzo de 2021, con subidas del 0,4% y 2,2%, respectivamente, en comparación con el trimestre anterior. Si se comparan los datos actuales con los obtenidos en 2010, se puede establecer un aumento en alquileres de 15,3%, y en los precios de la vivienda hasta un 30,9%. 

Cómo ha sido el aumento en los precios de alquileres

Los precios de las casas han crecido en 23 países, con caídas en los otros cuatro restantes, encabezando la lista Grecia  con un -28,1%, seguido de Italia  con un -14,4%, Chipre  con un -8,9% y España con -4,8%. Según el análisis de Eurostat, entre 2010 y el segundo trimestre de 2011, los precios de la vivienda y los alquileres en la UE siguieron caminos similares. 

Mientras que los alquileres han ido aumentando de manera constante hasta el primer trimestre de 2021, los precios de la vivienda han fluctuado significativamente. Después de una fuerte caída entre el segundo trimestre de 2011 y el primer trimestre de 2013, los precios de la vivienda se mantuvieron más o menos estables entre 2013 y 2014. Luego fueron en aumento progresivo desde principios de 2015.

Respecto a los alquileres, las rentas aumentaron en 25 estados de la UE, disminuyendo sólo en dos: Grecia  con -25,2% y Chipre  con -3,8%. Las mayores subidas de alquiler se han dado en Estonia con un 140,4%), Lituania  con un 108,6% e Irlanda  con un 63,3%. En España, los alquileres actuales sólo han registrado una subida del 4,3% frente a 2010. Se trata del incremento de rentas más bajo de todo el conjunto de la UE, acompañado por el 5,3% de Eslovaquia, el 6,4% de Italia y el 8% de Francia.

Los precios de la vivienda aumentaron más que los alquileres durante este poco más de una década en 17 países de la UE. Las rentas del alquiler han tenido un mejor comportamiento que los precios de venta en Estonia, Lituania, Polonia, Irlanda, Finlandia, Rumania, España, Chipre, Italia y Grecia.

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