El impacto de la pandemia sobre el mercado de la vivienda en España
La pandemia del COVID llegó justo cuando el ciclo del mercado de la vivienda se encontraba en una fase de madurez. Varios indicadores evidenciaban una desaceleración del mismo tras el período expansivo iniciado en 2014. Las medidas adoptadas por las autoridades españolas para combatir la crisis sanitaria proyectaban que, en los primeros meses, la actividad del mercado inmobiliario se reduciría intensamente. Sin embargo, iniciando el verano, con el levantamiento parcial de las restricciones, la actividad comenzó a recuperarse. Esto con una evolución condicionada por el desarrollo de la pandemia. La crisis sanitaria ha establecido un cambio en las preferencias sobre el tipo de vivienda demandada. Se ha establecido una tendencia hacia viviendas de mayor tamaño en sus espacios exteriores. A pesar de la intensa contracción de la actividad económica, los precios de la vivienda no han mostrado, por el momento, caídas generalizadas. Ello en comparación con la que tenían en los años anteriores a la crisis de 2008.
En cuanto a las condiciones de financiación, la actuación del Banco Central Europeo, tanto a escala monetaria como financiera, ha contribuido al descenso de los tipos de interés medios aplicados a los nuevos préstamos para la compra de vivienda. A pesar de ello, se observan indicios de un cierto endurecimiento de los criterios de aprobación y de algunas condiciones aplicadas a los préstamos.
¿Cómo ha sido el comportamiento reciente del sector de la vivienda y de los precios tras la pandemia?
En el mercado de la vivienda, la actividad se vio afectada por la irrupción de la crisis sanitaria, en un momento en que presentaba señales de agotamiento, como evidenciaban la suave caída de las compraventas, la ralentización notable de la iniciación de propiedades y una desaceleración moderada de los precios a lo largo de 2019. Por el lado de la oferta, los indicadores más representativos del sector cayeron bruscamente en el segundo trimestre de 2020. Ello debido a la suspensión de las actividades no esenciales decretada por el Gobierno a finales de marzo. Con la desescalada, las obras paralizadas durante el confinamiento de la primavera de 2020 se reiniciaron. Esto se tradujo en un fuerte repunte de los indicadores en la parte final del segundo trimestre y durante el tercero. En el caso de la afiliación, el sector de la edificación se vio menos perjudicado por el efecto de la pandemia de COVID-19. Así lo refleja la menor incidencia de los expedientes de regulación temporal de empleo (ERTE) en esta rama.
Los indicadores de oferta mostraron una pérdida de dinamismo en la parte final del pasado año y una prolongación de la actividad constructora residencial en los inicios de 2021. Esto como consecuencia de los nuevos desarrollos adversos acerca de la pandemia y de su impacto sobre la demanda de obra nueva. En el conjunto de 2020, la cifra de visados descendió un 20% respecto a 2019. Por lo que se anticipó un número de viviendas terminadas aún más reducido para los dos próximos años.
Desde la óptica de la demanda, las compraventas también acusaron el impacto inicial del COVID-19. Ello debido a las restricciones a la movilidad y las medidas de distanciamiento social. Buena parte de las operaciones fueron aplazadas y materializadas en el tramo final del segundo trimestre y durante el tercero. En efecto, con el levantamiento gradual de las restricciones en mayo, las compraventas se reactivaron e iniciaron una recuperación progresiva.
Así, en el conjunto de 2020 el volumen de transacciones se situó en un 18% por debajo del de 2019. A lo largo del año en curso, hasta febrero, el número de compraventas es inferior al registrado en el período análogo del año anterior. La evolución reciente sigue condicionada por la continuidad de algunas limitaciones a la actividad como por el empeoramiento de sus perspectivas sobre el mercado de trabajo y su acceso a financiación.
En términos de la inversión en vivienda, el impacto de la pandemia está siendo similar al experimentado por las compraventas o los visados de obra nueva, con una caída en 2020 próxima al 17%. Este descenso es superior al registrado por otros componentes de la inversión. Lo que sugiere que la inversión en vivienda se habría visto más afectada por la incertidumbre acerca de la pandemia.
¿Ha habido aumento de transacciones de compraventas de vivienda en los últimos meses de pandemia?
La recuperación posterior de las compraventas ha sido más intensa en las de vivienda nueva. Esto ha sido así particularmente durante el pasado verano. Principalmente debido a que estas operaciones son el resultado de decisiones planificadas mucho antes de que llegara la pandemia. La materialización de estos acuerdo fue aplazó hasta el levantamiento de las restricciones a la movilidad. Los cambios incipientes en la demanda hacia viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores podrían haber contribuido también al mayor dinamismo de la vivienda nueva. Desde el estallido de la crisis sanitaria se ha observado un aumento del porcentaje de las compras de viviendas unifamiliares y un incremento de la superficie media de la vivienda. Esto ha alcanzado máximos históricos en casi todas las modalidades de vivienda y de manera generalizada por regiones. El deterioro de las perspectivas laborales a raíz de la pandemia también habría inducido cambios en la composición de los compradores hacia demandantes de edad y posición socioeconómica algo más elevadas.
La pandemia también ha podido acelerar alguna tendencia previa en la demanda de vivienda. Se trata de su reorientación desde los municipios más poblados hacia otros con menor densidad poblacional. Este desarrollo ya estaba condicionado por una mayor escasez en la oferta de vivienda nueva y un precio medio más elevado en las grandes ciudades. Sin embargo, se ha exacerbado debido a las nuevas preferencias de la demanda hacia espacios abiertos y más amplios.
De acuerdo con la información de registro, esta evolución es generalizada por regiones. Más del 80% de las capitales de provincia redujeron su peso a lo largo de 2020 en las compraventas totales de la provincia. Por nacionalidad del comprador, las adquisiciones de ciudadanos extranjeros muestran una mayor debilidad que las compraventas de nacionales. Ello debido a las mayores restricciones en los movimientos internacionales de personas. No se observa un impacto diferencial de la pandemia entre las nacionalidades extranjeras.
Por el momento, en esta crisis el ajuste de los precios de la vivienda no está siendo tan intenso como en la crisis financiera global. Esto se debe, entre otros factores, a un menor sobredimensionamiento del sector inmobiliario, a un menor endeudamiento de los agentes implicados y a unos criterios de concesión de crédito más rigurosos que en aquellos años.
El precio de la vivienda nueva se sitúa casi un 10% por debajo de su nivel máximo alcanzado en 2007. Con todo, la información de las escrituras públicas correspondiente a los últimos meses apunta a un posible agotamiento de esta aceleración de los precios de la vivienda nueva. Aunque la desaceleración de los precios es generalizada por regiones, la pérdida de dinamismo es mayor en zonas de la costa mediterránea y en las islas. Lugares que han presentado, tradicionalmente, un mayor porcentaje de compraventas por parte de ciudadanos extranjeros por su mayor atractivo turístico.
¿Cuál ha sido el efecto de la pandemia en el desarrollo del mercado de alquiler?
En el mercado del alquiler, los precios han descendido en algunas áreas, lo que ha revertido su trayectoria al alza de los años anteriores. Según la información de los principales portales inmobiliarios hasta marzo, los precios del alquiler fueron cayendo con cierta intensidad en Cataluña, la Comunidad de Madrid y los archipiélagos, mientras que en el resto de las regiones la tendencia es de desaceleración progresiva o estabilización. La pérdida de dinamismo de los precios del alquiler es mayor en algunas de las ciudades más grandes, debido tanto al aumento de la oferta como al descenso de la demanda.
El descenso de la demanda de alquiler se debe a varios factores. Por un lado, la procedente de los estudiantes se habría visto lastrada como consecuencia de las restricciones a la movilidad y del aumento de la educación a distancia. Por otra parte, se ha producido un desplazamiento de la demanda hacia otros municipios menos poblados con niveles de precios más bajos.
Otra posible explicación a este descenso esta en el debilitamiento de los precios del alquiler. Ello con implicaciones para todo el territorio nacional, debido al empeoramiento del mercado de trabajo. Especialmente entre los jóvenes y los trabajadores temporales, más propensos a demandar vivienda en alquiler.
¿Cómo ha sido la evolución reciente del crédito de vivienda y de las condiciones de financiación tras la pandemia?
Las medidas económicas tomadas como respuesta a la pandemia han contribuido a que las condiciones de financiación de los préstamos para la compra de vivienda se mantuvieran holgadas en términos generales. Así, el tono más expansivo de la política monetaria se ha traducido en un descenso de los tipos de interés de mercado. También en el mantenimiento de los costes de financiación de las entidades financieras. Ello al tiempo que la relajación temporal de los requerimientos de capital y operativos ha contribuido a apoyar el flujo de crédito. En este contexto, el tipo de interés sintético aplicado a los nuevos préstamos hipotecarios se ha reducido en cerca de 30 puntos básicos (pb). Ello desde el comienzo de la crisis sanitaria, hasta el 1,5% en marzo de 2021, lo que supone el mínimo histórico. Este descenso ha sido próximo a los 35 pb en las hipotecas a tipo fijo y en las mixtas, mientras que ha sido de 25 pb en las de tipo variable.
En el caso de estas últimas, las entidades trasladaron en su totalidad las caídas registradas en los tipos de interés de mercado al coste de los préstamos. En las hipotecas a tipo fijo y mixtas, el descenso del coste de los préstamos fue resultado de la reducción del margen aplicado por las entidades.
Otro aspecto relevante de las condiciones de financiación es el plazo medio de devolución de los préstamos. En el caso de las hipotecas a tipo variable, se ha mantenido ligeramente por encima de los 26 años. No ha habido cambios con respecto a la evolución de los últimos años. Sin embargo, en las hipotecas a tipo fijo, durante 2020 el plazo medio de amortización ha continuado incrementándose, hasta los 25 años y medio, siguiendo así con la tendencia previa.
Por su parte, la media de la relación entre el valor del préstamo y el importe de transmisión de la vivienda [la ratio préstamo-precio (RPP)] ha permanecido estable durante 2020, situándose en el entorno del 79 % al cierre del año. La proporción de préstamos más arriesgados en las nuevas operaciones ha continuado descendiendo en los últimos trimestres. Ello en línea con la tendencia de los últimos años, lo que muestra la actitud más prudente por parte de los prestamistas.
De acuerdo con la Encuesta sobre Préstamos Bancarios (EPB), los criterios de aprobación de préstamos se habrían endurecido tras el estallido de la crisis sanitaria. Ello como resultado de un aumento de los riesgos percibidos por las entidades financieras. La demanda de crédito ya venía mostrando cierta debilidad antes de la llegada del COVID-19. Esto en línea con la madurez del ciclo expansivo del mercado de la vivienda, como señala la EPB.
Al igual que ocurrió con las transacciones, las restricciones a la movilidad impuestas generaron un desplome de la demanda de crédito en el segundo trimestre. Sin embargo, con el levantamiento de las restricciones a partir del verano, esta volvió a crecer en el tercer trimestre. En parte, como resultado de la materialización de decisiones de compra que tuvieron que ser aplazadas.
Este comportamiento se tradujo en una fuerte caída de las nuevas operaciones de préstamo para la compra de vivienda durante la primavera de 2020. Luego se produjo un rebote en el verano y, en los meses más recientes, que registraron un ritmo de crecimiento superior al observado antes de la pandemia.
Como resultado, la tasa de retroceso interanual del saldo de crédito a este segmento se intensificó durante la primavera de 2020. En junio llegó a contraerse a un ritmo interanual del 1,9% (nivel que no se registraba desde mediados de 2018). Desde entonces, la caída empezó a moderarse, situándose en el 0,6% en marzo de 2021. Se trata de un 0,4 pp menos que antes de la irrupción de la pandemia. 
22/01/2022
