El impacto de la pandemia sobre el mercado de la vivienda en España
La pandemia del COVID llegó justo cuando el ciclo del mercado de la vivienda se encontraba en una fase de madurez. Varios indicadores evidenciaban una desaceleración del mismo tras el período expansivo iniciado en 2014. Las medidas adoptadas por las autoridades españolas para combatir la crisis sanitaria proyectaban que, en los primeros meses, la actividad del mercado inmobiliario se reduciría intensamente. Sin embargo, iniciando el verano, con el levantamiento parcial de las restricciones, la actividad comenzó a recuperarse. Esto con una evolución condicionada por el desarrollo de la pandemia. La crisis sanitaria ha establecido un cambio en las preferencias sobre el tipo de vivienda demandada. Se ha establecido una tendencia hacia viviendas de mayor tamaño en sus espacios exteriores. A pesar de la intensa contracción de la actividad económica, los precios de la vivienda no han mostrado, por el momento, caídas generalizadas. Ello en comparación con la que tenían en los años anteriores a la crisis de 2008.

¿Cómo ha sido el comportamiento reciente del sector de la vivienda y de los precios tras la pandemia?
En el mercado de la vivienda, la actividad se vio afectada por la irrupción de la crisis sanitaria, en un momento en que presentaba señales de agotamiento, como evidenciaban la suave caída de las compraventas, la ralentización notable de la iniciación de propiedades y una desaceleración moderada de los precios a lo largo de 2019. Por el lado de la oferta, los indicadores más representativos del sector cayeron bruscamente en el segundo trimestre de 2020. Ello debido a la suspensión de las actividades no esenciales decretada por el Gobierno a finales de marzo. Con la desescalada, las obras paralizadas durante el confinamiento de la primavera de 2020 se reiniciaron. Esto se tradujo en un fuerte repunte de los indicadores en la parte final del segundo trimestre y durante el tercero. En el caso de la afiliación, el sector de la edificación se vio menos perjudicado por el efecto de la pandemia de COVID-19. Así lo refleja la menor incidencia de los expedientes de regulación temporal de empleo (ERTE) en esta rama.

¿Ha habido aumento de transacciones de compraventas de vivienda en los últimos meses de pandemia?
La recuperación posterior de las compraventas ha sido más intensa en las de vivienda nueva. Esto ha sido así particularmente durante el pasado verano. Principalmente debido a que estas operaciones son el resultado de decisiones planificadas mucho antes de que llegara la pandemia. La materialización de estos acuerdo fue aplazó hasta el levantamiento de las restricciones a la movilidad. Los cambios incipientes en la demanda hacia viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores podrían haber contribuido también al mayor dinamismo de la vivienda nueva. Desde el estallido de la crisis sanitaria se ha observado un aumento del porcentaje de las compras de viviendas unifamiliares y un incremento de la superficie media de la vivienda. Esto ha alcanzado máximos históricos en casi todas las modalidades de vivienda y de manera generalizada por regiones. El deterioro de las perspectivas laborales a raíz de la pandemia también habría inducido cambios en la composición de los compradores hacia demandantes de edad y posición socioeconómica algo más elevadas.

¿Cuál ha sido el efecto de la pandemia en el desarrollo del mercado de alquiler?
En el mercado del alquiler, los precios han descendido en algunas áreas, lo que ha revertido su trayectoria al alza de los años anteriores. Según la información de los principales portales inmobiliarios hasta marzo, los precios del alquiler fueron cayendo con cierta intensidad en Cataluña, la Comunidad de Madrid y los archipiélagos, mientras que en el resto de las regiones la tendencia es de desaceleración progresiva o estabilización. La pérdida de dinamismo de los precios del alquiler es mayor en algunas de las ciudades más grandes, debido tanto al aumento de la oferta como al descenso de la demanda.
¿Cómo ha sido la evolución reciente del crédito de vivienda y de las condiciones de financiación tras la pandemia?
Las medidas económicas tomadas como respuesta a la pandemia han contribuido a que las condiciones de financiación de los préstamos para la compra de vivienda se mantuvieran holgadas en términos generales. Así, el tono más expansivo de la política monetaria se ha traducido en un descenso de los tipos de interés de mercado. También en el mantenimiento de los costes de financiación de las entidades financieras. Ello al tiempo que la relajación temporal de los requerimientos de capital y operativos ha contribuido a apoyar el flujo de crédito. En este contexto, el tipo de interés sintético aplicado a los nuevos préstamos hipotecarios se ha reducido en cerca de 30 puntos básicos (pb). Ello desde el comienzo de la crisis sanitaria, hasta el 1,5% en marzo de 2021, lo que supone el mínimo histórico. Este descenso ha sido próximo a los 35 pb en las hipotecas a tipo fijo y en las mixtas, mientras que ha sido de 25 pb en las de tipo variable.