El efecto de los fondos en la estabilidad del sector inmobiliario


En una reciente entrevista, el presidente de Gestilar, una promotora de origen madrileño, Javier García-Valcárcel, habló sobre el crecimiento que ha tenido la empresa en los últimos años, la cual ha logrado levantar más de 3.000 viviendas. 

El director señaló que la estabilidad es un factor clave para que el sector mantenga la buena salud que goza actualmente, y tiene claro que el inmobiliario está a día de hoy totalmente preparado para superar los futuros cambios de ciclo gracias a los grandes fondos institucionales.

¿Cómo se está comportando la actividad en el sector residencial en el primer semestre del año?

Estamos creciendo en ventas respecto al año pasado, pero hemos detectado que el ritmo de ventas se está estabilizando. Ya no estamos viendo el pico tan grande que se dio después del Covid. Esto es algo muy bueno y positivo para el sector, ya que los picos en cualquier actividad económica no son buenos. Preferimos tener siempre una actividad lineal ascendente, que una actividad de subidas y bajadas ya que esta situación nunca es fácil para la estructura de la empresa. 

¿A qué se debe esta estabilización en las ventas?

A raíz del Covid cambió la tendencia y la tipología de vivienda donde la gente quería vivir. Además los compradores acumularon mucho ahorro y esto llevó a un incremento de las ventas. Ahora este stock se ha consumido y a esto se han sumado factores externos como la inflación.

¿Puede la inflación suponer un freno importante para el sector?

Lo cierto es que nos encontramos en un escenario que hasta ahora no habíamos vivido y desde el sector debemos ser prudentes a la hora de subir precios. La población, debido a la inflación, contará con un menor ahorro disponible para la compra de vivienda y a la vez aumentará su esfuerzo financiero para pagar la hipoteca, por lo que nos encontramos con que el precio de la vivienda estará topado. Además, el precio del suelo, excepto cuando hay crisis estructurales, no baja nunca y por otro lado, el proceso productivo de construcción, que supone desde el 20% al 50% del precio, ha subido entre un 15-20%. La ecuación es realmente complicada. 

¿Estamos ante un cambio de ciclo?

Creo que pese a esta situación se va a alargar con precios estables. No veo un cambio de ciclo en España. Hay mucha intención de compra y hay poca oferta. Lo único es que hay que ser prudentes en no aumentar los precios de venta. Además, el sector cuenta actualmente con el respaldo de los grandes fondos institucionales, que tienen una importante capacidad de capital a largo plazo y una fortaleza que aportan mucha estabilidad al sector.

¿No les da miedo que esta intención de compra pueda cambiar con la subida de los tipos?

Una subida de tipos siempre afecta al sector inmobiliario y no siempre positivamente. En el caso de las empresas, esa subida a nivel de proceso productivo no nos afecta en exceso porque es una parte muy pequeña de los costes. Es mucho más preocupante en general para el sector la subida de los costes de construcción. Si bien, es cierto que una subida de los tipos si puede afectar al esfuerzo financiero de los compradores finales y también en el caso del Build to Rent podría hacer que los fondos pidan más rentabilidad en estas operaciones y eso puede complicar los acuerdos. 

¿Han detectado que la subida de los costes de construcción afecte al apetito inversor de los fondos para los proyectos de alquiler?

Por ahora no hemos visto falta de apetito, sino todo lo contrario. El BTR en España arrancó hace pocos años y por ello se debe ser muy cuidadoso con los proyectos. Si empieza a haber desviaciones de costes importantes o incumplimientos de los contratos, evidentemente los fondos tomarán nota y en función de eso actuarán pidiendo una rentabilidad diferente. Pero ahora todo fluye con normalidad.

¿Están negociando más acuerdos de alquiler con nuevos fondos?

Actualmente tenemos proyectos que suman 2.000 unidades y que serán entregadas en su totalidad durante el primer trimestre de 2024. Además, constantemente estamos en negociaciones para suelos de BTR y también tenemos interés por la vivienda asequible que va a sacar el Ayuntamiento de Madrid. En todos los casos iríamos siempre de la mano de algún socio. Actualmente estamos negociando una operación importante en Palma y también estamos viendo operaciones de volumen en Levante y Andalucía.

¿Qué inversión en compra de suelo tienen prevista para este ejercicio?

Contamos con una cartera de suelo para más de 3.000 unidades, de las que 1.800 están en construcción. En 2021 hemos batido un récord de inversión con 130 millones y ahora mismo estamos estudiando suelos por un valor, en conjunto, superior a la cifra del año pasado y que sumarían 1.000 viviendas. Pero están cada una en diferentes fases por lo que no podemos dar una cifra concreta.

Fuente: El Economista