Efectos de los cambio fiscales en el sector inmobiliario


Los cambios fiscales en el BOE y su efecto en el sector inmobiliario

El Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó recientemente la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, la cual supone un incremento impositivo de las operaciones inmobiliarias en el IRTF, ITP, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio. ¿Cómo será el incremento y cuál será el impacto que tendrá en el sector inmobiliario? Aquí te contamos todo lo que necesitas saber respecto a la extensión y alcance de esta ley sobre la transmisión de propiedades

Según lo establecido, la nueva Ley suprime la reducción del 60% del alquiler de la vivienda a la que tenía derecho el propietario, aun cuando esta no estuviera contemplada en el registro de todos los ingresos estipulados. En este sentido, sólo los ingresos incluidos en la autoliquidación serán tomados en cuenta para la reducción del 60%. 

La ley modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF estipulando lo siguiente: "Esta reducción sólo resulta aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos".

Cabe señalar que los propietarios de vivienda en alquiler no tendrán derecho a la desgravación del 60%. Ello si se comprueban rendimientos erróneos en los cálculos de la autoliquidación regularizados por la Administración. 

Mantenimiento del beneficio fiscal

La Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal establece el mantenimiento del beneficio fiscal que supone los pactos sucesorios en el IRPF. Pero solo si el inmueble se transmite cinco años después de celebrar el pacto sucesorio o del fallecimiento del causante. De este modo, si se vende cinco años después sólo se deberá tributar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y exceptuando el IRPF.

Cabe señalar que esta medida es sólo para la transmisión de bienes adquiridos por pacto sucesorio realizadas con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley (posterior al 11 de julio de 2021). Además, las transmisiones realizadas mediante pacto sucesorio entre las misma personas se acumularán, y se considerarán una única transmisión, cuando se realicen dentro del plazo de tres años.

La nueva ley aprobada introduce un periodo transitorio de cinco años en el que se eliminan las ventajas fiscales. Las cuales solo podrían disfrutarse si la venta de la propiedad se produce cinco años después de suscribir los pactos sucesorios, incluso aunque no haya fallecido el propietario original.

¿En qué consiste el pacto sucesorio?

El pacto sucesorio debe formalizarse en escritura pública ante notaría y tiene que hacerse entre parientes (cónyuges, ascendientes, descendientes, etc.) Sin embargo, los acuerdos que se lleven a cabo pueden también favorecer a terceras personas ajenas a la familia. Esta ley permite que el donante pueda transmitir su vivienda a modo de anticipación de la herencia futura.

Es importante señalar que la mayoría de las Comunidades Autónomas tienen aprobadas mayores beneficios fiscales para el caso de transmisiones por herencia en relación con el caso de donaciones. La adquisición de bienes por pactos sucesorios se equipara a la transmisión por herencia, por lo que podrá beneficiarse de todos estas ventajas fiscales.

Queda aclarado que la persona que hace la transmisión por pacto sucesorio no tendrá que declarar la ganancias patrimonial en el IRPF. Ello a diferencia de las personas que reciben la transmisión por donación, siendo uno de los mayores inconvenientes de este caso.

En cuanto a la plusvalía municipal, la persona obligada a pagar este impuesto es aquella que adquiere la vivencia. Sin embargo, la Ley de Haciendas Locales otorga a los municipios la posibilidad de establecer bonificaciones de hasta el 95% de la cuota íntegra del impuesto para herencias o para el pacto sucesorio.

¿Cuáles son los cambios en la valoración de inmuebles frente al ITP y al ISyD?

La base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles sino su valor de mercado. Y la normativa presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General de Catastro. Por ello, será el contribuyente el que tenga que demostrar que dicho valor de referencia no se corresponde con el que realmente tiene el inmueble.

El valor de mercado será calculado a partir de precios de transacción de inmuebles. Ello según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble. Por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. 

Este nuevo valor de referencia del Catastro entrará en vigor en enero de 2022. Lo que afectará a todas las operaciones que se firmen a partir de esta fecha; tanto al ITP, como al ISyD y al Impuesto sobre el Patrimonio. En tal sentido, el contribuyente deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir una vivienda en donación.

Con esta nueva ley el contribuyente está obligado a tributar por el valor escriturado si es superior al valor oficial de la Comunidad Autónoma. Así, la nueva redacción del artículo de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece. "Si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes".

¿Cómo impugnar el nuevo valor de referencia de Catastro?

La nueva Ley introduce una presunción de las denominadas "iuris tantum", la cual supone que el valor de mercado de los inmuebles es el valor de referencia oficial aprobado por Catastro.

Según lo establecido existen dos maneras para impugnar este valor de referencia:

  • Autoliquidar por el valor oficial y acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia.
  • Autoliquidar por el valor que el contribuyente estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir a la comprobación de valores que pudiera llegar de la administración autonómica. En este recurso se recurrirá tanto la liquidación como el valor de referencia. 

No obstante, en esta segunda opción existe el riesgo de que la Administración emita sanciones al contribuyente por no autoliquidar conforme a la base imponible del impuesto, que es, precisamente el valor de referencia de Catastro.

¿Cómo afecta la nueva valoración de inmuebles al Impuesto sobre el Patrimonio?

La nueva valoración de inmuebles conforme al valor de referencia del Catastro también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. En este sentido, el contribuyente no sólo deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir en donación una vivienda. En el caso del Impuesto sobre el Patrimonio deberá declarar los inmuebles en propiedad conforme al valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. 

La Ley Antifraude Fiscal también contempla que la comprobación de valores hechos al comprador de una vivienda por debajo del valor oficial también tendrá efecto sobre las personas que vendieron o transmitieron el inmueble (donaciones o herencias). Es decir, Hacienda aplicará la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda, como al que la adquiere. En el caso de los vendedores, estos tendrán que pagar más IRPF. Ello debido a que Hacienda considera que el valor de escritura no es el de mercado (es decir, el valor de referencia de Catastro).

Si la persona compra la propiedad a un precio muy bajo, Hacienda penalizará exigiendo más de ITP o Impuesto de Sucesiones. Por su parte, si el valor de escritura no es el que corresponde al mercado, fisco también emitirá un castigo. Obligará a los contribuyentes a tributar por una ganancia patrimonial en su IRPF superior a la declarada.

Cuando se vende una casa, el vendedor debe declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial obtenida. Ello por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Y para comprobar si hay diferencia de precio, Hacienda se basará en los valores comprobados por las Comunidades Autónomas a los contribuyentes, que han comprado o heredado un inmueble a un precio inferior al que estima la CCAA correspondiente.  Ello con el fin de cobrar más ITP o Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

El comprador tendrá que pagar más ITP y el vendedor tendrá que pagar más IR