Consejos para hacer una inversión inmobiliaria con el fin de alquiler


Aunque hay muchas formas de invertir directamente en el sector inmobiliario, habíamos dicho en nuestro artículo de la semana pasada que existían básicamente dos grandes enfoques de inversión: invertir en una propiedad para venderla o invertir en una propiedad a largo plazo para alquilarla. En esta oportunidad hablaremos del segundo enfoque de inversión.

Uno de los beneficios de invertir en una propiedad para alquiler es que tienes la posibilidad de obtener dos tipos de rentabilidad. Primero, podéis tener un bien de valor a largo plazo, si el costo de la propiedad aumenta con el tiempo y si se hacen mejoras en la propiedad. En segundo lugar, el propietario también puede obtener potencialmente una ganancia continua como flujo de efectivo positivo. 

Si se decide comprar una propiedad de alquiler para ganar un flujo de caja positivo en un mercado en revalorización, el inversor debe estar dispuesto a asumir la responsabilidad de administrar la propiedad o trabajar con una empresa de administración de propiedades. Debe considerar entre una o otra opción los ingresos netos con base en todos los costes fijos que supone la propiedad. Por supuesto, como cualquier inversión, es importante entender que invertir en propiedades de alquiler conlleva el riesgo de pérdida y no retorno de garantías.

Consideraciones antes de invertir en una propiedad

Habíamos dicho que ser propietario de una propiedad de alquiler califica como un negocio si se sabe cómo obtener buenas ganancias de ello. Sin embargo, para que que sea una inversión potencialmente segura hay que tener en consideración algunos aspectos como:

  • - El tipo de propiedad alquilada (propiedad residencial o vacacional)
  • - El número de propiedades que se quiere alquilar
  • - La participación que tendrá el propietario o los agentes inmobiliarios
  • - Los tipos servicios prestados en virtud del contrato de arrendamiento
  • - Los términos del arrendamiento (por ejemplo, un arrendamiento a corto plazo versus un arrendamiento a largo plazo)
  • - Si el propietario debe asumir completa o parcialmente los costes por servicio y mantenimiento de la propiedad.

Entonces, ¿podemos hacer una buena inversión si compramos una propiedad para alquilar? Con una inversión inmobiliaria de este tipo se puede obtener entre un 3% y 8% de ganancia sobre la inversión dependiendo del tipo de alquiler. Si nuestra inversión está pensada para un alquiler vacacional, lógicamente se puede ganar más; a diferencia de un alquiler de larga temporada, donde seguramente se gana un poco menos. 

Para poder tener una planificación del costo que tendrá el alquiler del inmueble debemos empezar con la compra de la propiedad. Si se tiene la propiedad, con base en su precio de compra se hace el cálculo del alquiler. Si no se tiene todavía la propiedad previamente habría que hacer un estudio preventivo para saber en cuánto se puede alquilar. Para ello es necesario acudir a profesionales expertos que puedan indicar el precio de alquiler.

Cuál es el costo para invertir en una propiedad de alquiler

Por ejemplo, si compramos una propiedad tenemos que tener en cuenta los costes fijos que implica la inversión. Podéis seguir leyendo más sobre este tema en consejos a tener en cuenta a la hora de hacer una inversión inmobiliaria

Cuando se trata de un alquiler vacacional hay que tener en cuenta que muchos de los costes de servicio y mantenimiento son asumidos por el propietario del inmueble y no por el inquilino. En este sentido, habrá que tener una lista de los servicios a pagar como luz, comunidad, entre otros, para considerarlo en el coste en precio de alquiler que tendrá la vivienda en la modalidad determinada (alquiler diario o semanal).

Aquí hay algunas preguntas que debes hacer antes de tomar la decisión de comprar una propiedad para alquilar.

La ubicación importa

Recuerda que es más fácil ubicar una propiedad que tenga acceso a servicios. Es recomendable hacer la inversión en zonas cercanas a ciudades o poblaciones. Si se trata de un alquiler vacacional, en la zona turística de Tenerife, por ejemplo, es muy común tener este tipo de alquiler debida la alta concurrencia de turistas. Para este mercado, Remax Golden Mile posee un departamento especializado dedicado al alquiler vacacional, dispuesto a prestar asesoramiento a clientes que necesiten ubicar su propiedad en el mercado.

Considere el impacto financiero

¿Cuánto dinero tienes disponible para hacer un pago inicial o incluso pagar la casa en su totalidad? No olvidéis calcular el retorno aproximado que tendrás por la inversión antes de comprar una propiedad. Calcula cuántos ingresos obtendrá de la propiedad y cuáles serán los gastos que deberás asumir antes de la compra y posterior a ella. Resta estos gastos de los ingresos brutos que se obtendrán para encontrar el ingreso operativo neto.

Entre los coste que debes considerar debes incluir:

  • - Tarifas por la compra de propiedad
  • - Utilidades
  • - Publicidad
  • - Limpieza, mantenimiento y reparaciones
  • - Honorarios profesionales (gestión de agentes inmobiliarios)
  • - Impuestos

Otra de las recomendaciones que te damos es que debes conocer las leyes vigentes. Por ejemplo, ciertas comunidades requieren un período de gracia cuando su inquilino está atrasado en el pago del alquiler, si se tratase de un alquiler a largo plazo. En otras palabras, no se puede desalojar a un inquilino hasta que finalice este período, pero sí se puede cobrar cargos por pagos atrasados.

Determine un plan si no podéis alquilar

No siempre podrás alquilar tu propiedad. Es posible que tengáis problemas para encontrar inquilinos en alguna ocasión. Puede que un miembro de la familia necesite un lugar gratuito para quedarse durante unos meses, etc. En otras palabras, pueden haber varias razones por las que no recibas ingresos de tu propiedad. ¿Cómo afectará eso a su situación financiera? Considera cuidadosamente cuáles serán las implicaciones si realmente necesitas o no tener el flujo de dinero constante que te proporciona la propiedad.