Consejos a tener en cuenta a la hora de hacer una inversión inmobiliaria


En lo que respecta a la inversión inmobiliaria por especulación, no existe una separación clara sobre cuándo comienza la inversión y cuándo la especulación. Entendemos que toda inversión implica esencialmente especular sobre el aumento del valor que pueda tener una determinada propiedad antes de hacer la primera inversión. Y en gran medida de esta relación dependerá el porcentaje de ganancia que se espera conseguir en la reventa.

La inversión inmobiliaria por especulación supone en muchos casos aprovechar los cambios en los mercados para obtener mayores beneficios sobre la venta de una propiedad. Las especulaciones en el sector inmobiliario pueden ocurrir durante largos períodos de tiempo, incluso décadas. Por lo que se ha hecho muy común la práctica de comprar propiedades que están infravaloradas o que quizás solo necesitan pequeños arreglos para mejorarlas y aumentar su precio de venta.

Los inversionistas a corto plazo desempeñan una especie de papel de arbitraje en el mercado inmobiliario, especialmente para promover propiedades que los agentes buscan vender rápidamente. En algunos casos, estos agentes pueden no tener el capital necesario para hacer que sus propiedades estén a la altura de las expectativas del mercado. Por ello muchos deciden asociarse con inversionistas que pueden invertir y agregar valor a las propiedades.

Cómo proceder ante una inversión inmobiliaria por especulación

Ya sea que se trate de una inversión por especulación rápida; es decir, compra-venta, o de una inversión para mantener el inmueble como propiedad de alquiler, debemos tener en cuenta algunos aspectos importantes al momento de realizar nuestra primera inversión sobre la propiedad deseada.

Cuando se quiere hacer una compra-venta debemos comenzar mirando cuáles son las propiedades que tenemos a disposición. Para tomar la decisión correcta es muy importante tener conocimiento del mercado; es decir, debemos saber a cuánto se venden las propiedades en un mercado determinado. Si no eres experto en el tema, es recomendable contar con la asesoría de un agente inmobiliario experto en la localidad de tu interés. 

En Golden Mile by Remax, indicamos a nuestro clientes el valor actual que tiene una propiedad en una determinada localidad haciendo una análisis técnico del mercado. Una vez que se sabe cuánto vale una determinada propiedad, se puede establecer el valor por el que puede ser vendida. Sobre este aspecto se debe trabajar con mucha rapidez debido a las variaciones que puedan surgir en el mercado. Por ejemplo, si consideramos a Tenerife, el mercado local puede presentar variaciones a los seis meses, es decir, el valor que puede tener un inmueble hoy dentro de un año o año y medio varía en mayor o menor medida.

Fijar el precio justo por una propiedad

El precio de reventa de una propiedad debe incluir entre el 15% o 20% del costo de ganancia. Es importante, antes de fijar el monto de reventa, tener en consideración los gastos implicados en la compra del inmueble. Si la compra es realizada con dinero propio, hay que tener en cuenta que el 8% del presupuesto deberá ser destinado a gasto de compra. Este 8% se divide entre ITP (Impuesto de transmisión patrimonial), gastos de registro y notaría, y servicios de la propiedad.

Ahora bien, imaginemos que tenemos una propiedad con un costo de re-venta de 210.000 euros, y que podemos conseguirla por un monto de 150.000 euros. A esos 150.000 le debemos añadir el 8% correspondiente (aproximadamente 12 mil euros). Luego de ese agregado,  la inversión de la propiedad estaría en el orden de los 162.000 euros.

Para tener hacer una correcta inversión también hay que tener en cuenta si la propiedad requiere reformas o no. Una vez que se visita por primera vez hay que tener en consideración que tipo de reformas requiere y cuál sería el presupuesto necesario para implementarla. Si no se tiene experiencia, es muy importante contar con la ayuda de un maestro de obra de confianza para que haga un presupuesto indicativo rápido en la primera visita al inmueble. Este presupuesto lo vamos a sumar a nuestro gasto inicial.

Un último consejo

Si la propiedad está en buen estado y solo necesita lo que llamamos una “lavada de cara”; es decir, pintar y agregar algunos muebles nuevos, nuestro presupuesto no debería aumentar en gran medida. A diferencia si se tratara de una remodelación estructural, como el cambio del sistema eléctrico o del sistema de tuberías lo cual eleva los costos. Supongamos que necesitamos 5000 euros para hacer algunos arreglos en la propiedad. En total, a nuestro presupuesto inicial sumamos 167.000 euros.

Es importante tener siempre en cuenta, si queremos hacer una inversión por especulación, que debemos ser muy rápidos al momento de fijar el precio. Hay muchas personas en el mercado que también quieren hacer inversión, por eso es necesaria actuar con rapidez, ya que en cuestión de minutos un negocio puede avanzar o caer. Debéis tener en cuenta este consejo, y sobre todo debéis contar con la ayuda de un profesional a la hora de vender la propiedad. La rapidez del proceso también depende de la confianza que se tenga en el agente que busca vender la propiedad.

Para concluir te damos un último consejo, una vez que la propiedad está en el mercado, si la primera oferta que llega es razonable, no dudéis en tomarla. Debéis tener cuidado de no caer en la avaricia al momento de vender la propiedad. Si llega una oferta que es razonable en términos de ganancia e inversión, y además puede hacerse rápidamente, no debéis pensarlo. Hay veces donde se puede ganar un 20%, y otras donde se puede cerrar con un 10% incluso. Lo fundamental es que el dinero no se quede parado.