Conoce los detalles sobre el creciente aumento de herencia de vivienda

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Según datos emitidos por el INE, la inscripción de herencia de vivienda en el Registro de la Propiedad entre los meses de enero y mayo ha batido un nuevo récord. Se ha contabilizado un total de 85.186 transmisiones de la propiedad de viviendas por herencias en el conjunto de España. Se trata de una media de 564 al día, la cifra más alta registrada de la serie histórica iniciada en 2007. El último dato disponible señala un aumento que asciende a 17.810 inmuebles heredados solo en el mes de mayo, la segunda cifra mensual más alta de la historia. Cabe señalar que dicha cifra solo incluye la herencia de vivienda aceptadas. Quedan por fuera por fuera las renuncias producidas por causa de la deuda asignada por la herencia. Herencia de vivienda

Ranking nacional de comunidades con más herencia de vivienda

Según el análisis proporcionado, el mayor número de registros de las propiedades se ubica en Cataluña, con casi 15.000; en segundo lugar Andalucía con 13.902; Madrid con 11.176; Comunidad Valenciana con 11.115; Castilla y León con 5.324; y País Vasco con 4.223. La Rioja se convirtió en la única comunidad donde se han heredado menos de 1.000 viviendas en los cinco primeros meses del año. Mientras tanto, las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla cierran el Ranking Nacional con menos de un centenar de transmisiones entre enero y mayo.

¿Cómo es el trámite de herencia y cuánto tiempo tarda?

La mayor parte del trámite de transmisión de herencia se realiza en una notaría. Ello antes de ser revisado en un despacho de abogados o en una gestoría. Existen empresas del sector inmobiliario y agencias que se encargan de tramitar el proceso de herencia de vivienda. Así también como su posterior comercialización cuando los herederos toman la decisión de vender el patrimonio. Se trata de un procedimiento que permite ahorrar tiempo y dinero. La duración del proceso para adquirir legalmente la vivienda heredada es algo relativo. Este puede llevar pocos meses o incluso años, en función de dos factores fundamentales: la tenencia o no de un testamento y el consenso entre los herederos. Sin embargo, antes de iniciar el proceso de traspaso es conveniente tener presentes los costos por impuestos y los gastos a afrontar una vez es asumida la propiedad heredada.

¿Cuáles será los impuestos y gastos para asumir una herencia de vivienda?

El principal tributo que se debe asumir es el Impuesto de Sucesiones. Se trata de un impuesto para la transmisión de bienes y derechos entre las personas físicas que no tiene una cuantía fija. El valor del importe dependerá de cuánto se hereda, con un gravamen que va del 7,6% al 34%, con bonificaciones según cada Comunidad.  Según los datos registrados, las cuantías más altas se registran en Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana; mientras que al otro lado de la tabla se encuentran la Comunidad de Madrid, Galicia, Cantabria y Andalucía. En Madrid, por ejemplo, hay una bonificación del 99% del impuesto en caso de los familiares directos  como cónyuges, hijos, nietos, adoptados, adoptantes, padres, abuelos. Otro tributo a tener en cuenta es la plusvalía municipal, que se abona siempre que hay un cambio de titularidad de un inmueble. Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión teniendo en cuenta su valor catastral. Se paga en el ayuntamiento de la localidad donde esté situada la vivienda, con un plazo de seis meses para su desembolso y sanciones por impago, que pueden ir desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante.  A este impuesto hay que sumarle algunos gastos adicionales que deben asumir los herederos, como por ejemplo la notaría, los gastos fiscales o el Registro de la Propiedad.  Por otro lado, y al igual que cualquier otra propiedad, una vivienda heredada conlleva gastos como el pago de seguros, la comunidad y el IBI.

¿Cómo será el cambio impositivo que llegará en 2022?

El BOE publicó recientemente la Ley antifraude fiscal, una normativa que cambia la forma de cálculo del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), el cual corresponde al tributo que pagan los contribuyentes que heredan un inmueble. Aunque el heredero seguirá pagando impuestos por el valor neto de la vivienda heredada, se establece que en el caso de los inmuebles, el valor de referencia corresponderá al aprobado por la Dirección General del Catastro. Este nuevo valor se aprobará en diciembre de cada año, por lo que, previsiblemente, entrará en vigor en enero de 2022, afectando a todas las herencias que se produzcan a partir de esta fecha.

¿Qué supone esta modificación de la ley para la herencia de vivienda?

Este nuevo valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores. Por lo tanto, no habrá necesidad de visitar el inmueble o de saber el estado de conservación, materiales empleados para su construcción, o si está reformado o no. Este nuevo valor afectará no sólo al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD), sino también al ITP, el impuesto que se paga al comprar una vivienda usada. La normativa estipula que cuanto mayor sea la valoración de la casa que heredamos, mayor será el importe de lo que tengamos que pagar. La base imponible de este tributo será el valor de mercado, y sobre ese valor será aplicado la escala del impuesto que oscila entre un 7,65% y un 34%, dependiendo de la comunidad autónoma donde se ubique la propiedad.

¿Qué pasa si el contribuyente no está de acuerdo con el nuevo valor de referencia?

Deberá demostrar su desacierto ante las instancias pertinentes. La carga de la prueba, por tanto, recaerá en el contribuyente, que deberá demostrar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado.  Hacienda podrá solicitar una “comprobación de valores” de la vivienda heredada si considera que el heredero ha pagado menos impuestos de lo que le corresponde. El motivo de esta solicitud radica en una estimación errónea de la propiedad establecida por encima del precio escriturado. A esta reclamación del “impuesto extra” se la conoce como “liquidación complementaria por comprobación de valores" y viene, además, acompañada de los correspondientes intereses de demora. 

¿Cómo van a determinar las CCAA el valor de una casa de herencia?

A partir de enero de 2022 el nuevo valor de referencia será aprobado por la Dirección General del Catastro para motivar sus comprobaciones de valores. No obstante, hasta la fecha, se sabe que Catastro no ha aprobado todavía dicho valor de referencia. La nueva ley prevé dicha posibilidad declarando que: “Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado”.

¿Cómo será el procedimiento antes de que se implemente el nuevo valor de referencia de Catastro?

Se estima que hasta que no entre en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro, la previsión legal quedará incompleta. La norma prevé que, en el caso de inmuebles, la base imponible será dicho valor de referencia. En defecto de dicho valor de referencia, la Administración deberá acudir a la mayor de estas dos magnitudes: el valor declarado por los interesados, o el valor de mercado. Las comprobaciones de valores realizadas durante el 2021, una vez que ya ha entrado en vigor la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, deberán determinar, para cada inmueble, cuál es su valor de mercado. Ello sin poder aplicar la presunción legal de que dicho valor de mercado se corresponde con el valor de referencia de Catastro, aún no vigente. Durante los meses restantes de este año, las valoraciones también se realizarán en correspondencia al proceso habitual; es decir, utilizando cualquiera de los medios previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Estas podrán ser impugnadas por los contribuyentes alegando que los métodos utilizados no son adecuados para obtener el valor de mercado del inmueble, o denunciando, según sea el caso, la falta de visita del perito al inmueble o la utilización de un medio como el de tasación hipotecaria.