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La compraventa de una vivienda

El largo y complicado proceso de vender una vivienda puede resultar tedioso y frustrante en ocasiones.

En Golden Mile Blog queremos desglosar los trámites y gastos que conlleva el proceso de compraventa de la vivienda

Trámites y Gastos

Para el vendedor

¿A qué precio vendo mi vivienda?
  • El agente le informará del valor económico actual, después de haber realizado un estudio comparativo de mercado, que se basa en comparar el valor de compraventa de inmuebles con características similares y en la misma zona, a través de testigos de la base de datos de la agencia y de la oferta actual de propiedades en venta.
¿Qué documentación necesito aportar a la agencia para vender mi casa?
  • Para empezar a comercializar tu casa debes aportar a la agencia la copia de la escritura de compraventa, DNI o NIE del propietario y, si fuera necesario, el certificado de eficiencia energética, que por ley es obligatorio desde el año 2013.
¿Tengo que pagar alguna comisión?
  • Generalmente, si queremos vender nuestra casa, nos veremos obligados a pagar los honorarios del profesional que hace posible su venta. Antes de comenzar el proceso de la transacción inmobiliaria debemos estar informados del coste que supone dicho servicio. Normalmente, los honorarios rondan entre el 5% y el 6%, y están incluidos en el precio final de la compraventa.
¿Qué gastos tengo yo como vendedor en la operación de compraventa?
  • La plusvalía, que es un impuesto municipal que se paga cuando se realiza la transmisión de un bien inmueble.

Partes de la compraventa

Para el comprador

¿Cuáles son mis gastos en la compraventa?
  • La escritura pública de compraventa certifica el cambio de propietario. Ésta debe realizarse por un notario y sus honorarios, regulados por la Administración, dependen del precio del inmueble y de otros factores como el número de avalistas o la extensión de la escritura. Si se compra mediante crédito hipotecario y no se produce subrogación, hay que realizar dos escrituras: la de compraventa y la de la hipoteca.
  • Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: Los impuestos y sus costes varían mucho en función de si se trata de una vivienda de obra nueva o una de segunda mano. Entre los impuestos más comunes estarían los siguientes.
    • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: Solo la pagarás si se trata de viviendas de segunda mano. En el caso de las viviendas nuevas, este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada Comunidad Autónoma, que en términos generales estaría entre el 0.5% y el 1.5% sobre el importe de la compraventa.
    • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Plusvalía fiscal, que no municipal. Grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble, con límite máximo de 20 años, y no podrá ser inferior a un año. En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo, dichos 20 años. Según la ley, este impuesto lo paga el vendedor, salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes. Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el ayuntamiento.
  • Gastos de Gestoría: La gestoría tramita la liquidación de los impuestos y el papeleo para la inscripción de la vivienda en el Registro, tanto de la escritura de compraventa, como de la hipotecaria, si la hubiese. Algunas gestorías también se encargan de proceder con el cambio de titular de los suministros y de los impuestos municipales de IBI y basura. La tarifa varía en función de la empresa y lo normal es que se pida una provisión de fondos para el pago de éstos trámites y, una vez inscrita la compra y la hipoteca en el registro, se devuelva el dinero sobrante.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad: Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad varían según el valor del inmueble, en función de su ubicación y sus características. Las tasas son aprobadas por el Gobierno, pueden consultarse en el Boletín Oficial del Estado y no suelen superar el 1%.
¿Qué documentación necesito aportar?
  • Si es usted comprador y no va a financiar, solo tendrá que aportar su identificación personal vigente, residencia, estado civil, ocupación, cuenta bancaria española y las cantidades para el pago (si se efectuó algún pago a cuenta del precio debe de conservar todos los comprobantes). En el caso de financiar, su banco le solicitará la documentación que debe aportar, que será diferente si es usted empleado por cuenta ajena o autónomo, pero generalmente, documentos de identidad, rentas, nóminas, facturación y movimientos bancarios.
Soy extranjero, pero quiero comprar un inmueble en Canarias
  • Si quiere comprar un inmueble en Canarias lo primero que necesita es obtener el nombre de identificación de extranjero (NIE). Seguidamente debe abrir una cuenta bancaria española y transferir los fondos necesarios para proceder con la compra desde la cuenta del país de origen, siendo el mismo titular en ambas.
 Transmisión de compraventa

Para el comprador y el vendedor

Retención del 3% si no eres residente en las Islas Canarias
  • Las personas que no tienen su residencia fiscal en España están obligados a pagar el Impuesto sobre la Renta de no Reidentes (IRNR) por las rentas obtenidas aquí.
  • En el caso de compra de una vivienda a un no residente es obligatorio retener una cantidad de dinero, equivalente al 3% del precio de compra, en concepto de retención a cuenta del IRNR, para luego ingresarla en Hacienda y de esta manera garantizar el cobro del impuesto.
  • La declaración de dicha retención e ingreso posterior se realiza mediante el Modelo 211, que es el modelo a utilizar por los adquirientes, residentes o no residentes, tanto personas físicas como jurídicas, de bienes inmuebles situados en España a no residentes sin establecimiento permanente. La presentación de la declaración y el ingreso de la cantidad equivalente del 3% del precio de compra se efectuará en el plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión del inmueble.
  • Una copia del justificante de pago de esta cantidad del 3% retenida se le entregará al no residente al que se le ha realizado la compra de la vivienda, para que posteriormente se le descuente a la hora de declarar la ganancia obtenida por la venta.

Plusvalía

  • La plusvalía es un impuesto municipal que se paga cuando se realiza la transmisión de un bien inmueble, ya sea vivienda, garaje o local, y que se realiza por venta, herencia, donación u otros tipos de transmisión.
  • El impuesto que se aplica se basa en el incremento del valor, es decir, en la plusvalía que ha sufrido el terreno desde el momento de la adquisición de la propiedad hasta que se realiza el trámite.
  • En el caso de herencias o donaciones, es la persona que compra la propiedad la que está obligada a hacer el pago de la plusvalía.
  • En caso de compraventa, es la persona que vende la propiedad la que está obligada a hacer el pago de la plusvalía.
  • Si es por caso de transmisiones o constituciones de derecho que no sean herencias, legados y donaciones, si el transmisor o vendedor es una persona que no reside en España, es la persona que compra la propiedad quien está obligada a realizar el pago de la plusvalía.
  • La cuota a pagar está en función del valor del terreno en el momento de la transmisión, y de los años que el transmisor ha sido propietario de éste.
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