Alquiler con opción a compra vs. compra con pago aplazado


En entrevista con el agente inmobiliario Patricio Battiato (team leader del team Battiato), el director de Remax Golden Mile, Marcello Dodi, nos ofrece una revisión resumida sobre dos tipologías de contrato de compra-venta, alquiler con opción a compra vs. compra con pago aplazado, con el propósito de establecer cuáles son sus diferencias y ventajas.

Como bien se sabe se trata de dos formas diferentes de contratos de compra-venta. El primer caso consiste en un contrato de alquiler y en el segundo de un contrato con opción a compra. Ambas formas pueden establecerse de forma privada o a través de una notaría. Respecto a sus diferencias, cabe señalar que el contrato de pago aplazado es un contrato de compra-venta cuyo precio se va pagando a plazos por el comprador.

¿Cuándo se puede empezar a vivir en un inmueble una vez que se ha establecido alguno de estos dos tipos de contratos?

En el primer caso, como se trata de un alquiler con opción a compra, la persona puede tomar posesión de la propiedad inmediatamente que empieza su contrato de alquiler. Es decir, es un inquilino sujeto a todas las regulaciones que establece el código civil. Luego, en el caso de la compra-venta con pago aplazado, existe la libertad de pacto por ambas partes, es decir, se puede entregar el inmueble una vez se haya realizado el pago o en una fecha determinada. 

¿Cuáles son las desventajas que existen en ambos tipos de contratos?

Hay que prestar atención principalmente a las garantías que establecen ambos contratos. En el contrato de alquiler con opción a compra se puede pedir un aval bancario, depósitos, seguros de pagos, o se puede establecer un arbitraje notarial para establecer los acuerdos entre inquilino y propietario. En el otro caso, se puede establecer un pacto de reserva de dominio donde se entrega la posesión sin la transmisión de la propiedad. Se hace una condición resolutoria expresa o hipoteca entre particulares no tributada. También se puede realizar una cláusula penal donde se establecen los cumplimientos a los que debe apegarse aquel que asume el alquiler por pago aplazado.

¿Existen reglamentaciones para ambos casos?

La compra con acuerdo de pago aplazado está perfectamente tipificada dentro del código civil español. Por otro lado, el alquiler con opción a compra no está establecido claramente dentro de la ley, porque se trata por un lado de un alquiler, y por otro, de una opción a compra. Sin embargo, siempre se procede bajo la regulación de alquileres urbanos que establece cinco años obligatorios de alquiler. 

¿Qué pasa cuando finalmente se decide no comprar una propiedad?

Si se decide no comprar la propiedad, claramente se pierde el dinero invertido hasta ese momento. Pero también se puede adquirir la propiedad cumpliendo con los mínimos plazos establecidos que establece la ley, que son aproximadamente un poco más de cinco años.

En esta breve entrevista se establecen algunas aclaraciones respecto a lo que sería un contrato de compra-venta de alquiler con opción a compra y de alquiler con pago aplazado son algunos de los aspectos principales que se deben tener en cuenta al momento de establecer un acuerdo entre partes. Por supuestos existen más detalles, pero en principio con estas ideas se pueden establecer diferencias y elegir el formato que sea más conveniente para ambas partes.